Ils peuvent dépasser 10% du prix de la propriété.

Avant de débourser l’énorme somme d’argent qu’on vous demande pour votre nouvelle maison, n’oubliez pas de faire le calcul. Surtout quand vous allez l’acheter avec de l’argent emprunté par la banque. Le nombre de chaînes de prêts hypothécaires en hausse 18 mois de suite, selon les données de Novembre de l’Institut national de la statistique (INE). Attention : lorsque vous achetez une maison, vous devez non seulement regarder le prix de la maison, mais vous devez également ajouter les coûts de l’achat, si vous ne voulez pas avoir peur dans le bureau du notaire.

Si vous disposez de 100.000 euros, même si vous voulez acheter en liquide, vous devrez chercher une maison dont le prix est inévitablement inférieur à ce montant. Parce que le coût de l’appartement n’est qu’une partie de l’opération. Il y a d’autres dépenses – que vous fassiez une demande de prêt hypothécaire ou non – qui rendent l’achat et la vente plus chers. Le montant n’est pas fixe, bien que les experts s’entendent pour dire qu’il dépasse habituellement 10 % de la valeur de la propriété que les acheteurs calculent habituellement. Les variations varient selon qu’il s’agit d’un bien neuf ou d’occasion, selon ses caractéristiques et selon que l’on demande de l’argent à la banque, entre autres variables.

Frais d’achat et de vente

Si vous avez la chance de pouvoir acheter une propriété sans vous endetter auprès d’une banque, non seulement vous éviterez de payer des intérêts et autres frais financiers, mais vous réduirez également d’autres coûts.

Logement neuf ou d’occasion ? Tout d’abord, il convient de faire une distinction entre les logements neufs et les logements d’occasion. « La nouvelle maison est celle qui est achetée directement au promoteur ou moins de deux ans se sont écoulés depuis son achèvement « , explique Domingo Remojón, directeur de iAsesoría et expert du portail iAhorro. Dans ce cas -et s’il n’est pas inclus-, la TVA doit être payée, équivalente à 10% du prix de la maison -jusqu’en 2013 elle était de 4%-. En outre, vous devez payer la taxe sur les actes juridiques documentés (AJD), une taxe autonome dont le montant varie en fonction de la communauté où se trouve la maison et varie entre 0,5% et 1,5% de la valeur de la vente – même s’il ya des primes en répondant à certaines exigences.

En revanche, le logement d’occasion n’est pas soumis à la TVA ou à l’AJD, mais à la Taxe de Transfert (ITP), qui varie également selon la Communauté Autonome. « La moyenne en Espagne est de 8 % supérieure à la valeur de la vente « , déclare Ricardo Gulias, intermédiaire financier indépendant et directeur général de RN Tu solución hipotecaria. Les communautés les plus chères sont la Catalogne, la Galice et Valence, où elle atteint 10% ; la moins chère est le Pays Basque (4%). Cependant, toutes les provinces offrent des primes. En Catalogne, par exemple, elle est réduite à 5 % dans le cas des familles nombreuses, des enfants de moins de 32 ans ou des handicapés.

Remojón rappelle qu’un rapport contraignant devrait être demandé au conseil économique local afin de ne pas avoir de problèmes ultérieurs avec le Trésor. « Le PTI est calculé sur le montant le plus élevé entre la valeur du logement et l’évaluation attribuée par l’administration, qui dispose de quatre ans pour l’examiner. S’il pense que vous avez acheté la maison à un prix trop bas, il vous demandera de payer la différence « , prévient-il.

Notaire. Les parties sont libres de choisir le professionnel qu’elles préfèrent, mais les honoraires ne varient pas beaucoup d’un bureau à l’autre, car la loi fixe les tarifs en fonction de la valeur de la vente et du service à fournir. Pour une maison de 120.000 euros, le coût sera d’environ 390 euros, selon le Conseil général des notaires.

Inscription du contrat au registre foncier. En fait, cette procédure est volontaire. « Mais c’est fortement recommandé », se souviennent-ils du Collège des greffiers d’Espagne, pour la sécurité juridique qu’il offre à l’acheteur. Pour une maison d’environ 100 000 euros, le prix peut être d’environ 200 euros TTC. Dans ce cas également, cela dépend des caractéristiques de la propriété, de l’emplacement et d’autres variables, et les tarifs fixés par la loi sont appliqués.

Qu’arrive-t-il si je contracte un prêt hypothécaire ?

Si vous contractez une hypothèque pour acheter la maison, vous devez compter. Outre le coût financier d’une demande de prêt, il faut tenir compte du fait que les frais de notaire et d’enregistrement sont doublés – par l’enregistrement de deux actes différents, l’un pour l’achat et la vente et l’autre pour l’hypothèque -, qu’il est obligatoire de passer par une agence et qu’il est nécessaire de procéder à une expertise immobilière.

Évaluation. Cette étape est obligatoire si vous faites une demande de prêt hypothécaire. Il s’agit d’une évaluation du bien immobilier qui a un effet juridique et détermine le pourcentage de financement accordé par la banque. Pour cette raison, elle ne peut être effectuée que par des sociétés agréées soumises au contrôle de la Banque d’Espagne.

« Une expertise coûte à partir de 250 euros » besoin de la société d’expertise Tinsa. Pour une maison d’occasion évaluée à environ 100.000 euros dans un quartier comme Tétouan, dans le nord de Madrid, serait d’environ 300 euros plus TVA, ils détaillent. Les critères utilisés pour déterminer la valeur sont multiples. « Il est nécessaire de connaître in situ la situation du bâtiment, les caractéristiques physiques, l’état d’occupation et de conservation, la qualité de construction, l’âge, la surface, la hauteur du logement dans le bloc, le nombre de chambres, s’il y a un ascenseur, un garage et un local de stockage, les parties communes », énumèrent-ils. Elle tient également compte dela situation de la zone en termes de transport et de services, du respect des réglementations en vigueur – par exemple, si elle a passé l’Inspection Technique du Bâtiment (ITE) – ou de l’état du marché immobilier au moment de l’évaluation.

Impôt sur les actes juridiques documentés (AJD). Ce privilège – qui, dans le cas d’un simple achat, n’est payé que pour un bien immobilier neuf – s’applique à tous les achats et ventes liés à un prêt hypothécaire, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou d’occasion. Il s’agit d’une taxe autonome qui n’est pas calculée sur le prix de la maison, mais sur la base de la responsabilité hypothécaire, un montant fixé par la banque qui comprend tout ce qui garantit l’hypothèque, du principal aux intérêts et aux dépenses.

« Pour une hypothèque de 100.000 euros, la dette hypothécaire peut être de 130.000 ou 160.000 euros, car elle varie généralement entre 1,3 et 1,6 fois la valeur du prêt, » explique Remojón. La taxe, en revanche, se situe entre 0,5% et 1,5% de cette valeur, selon les pays de la Communauté. Ainsi, pour un passif de 150 000 euros et une AJD de 1,5 %, un complément de 2 250 euros est payable.

Notaire et bureau d’enregistrement. L’achat et la vente et l’hypothèque sont deux contrats liés mais différents, pour lesquels des frais de notaire et d’enregistrement différents devront être payés. Pour une maison de 120 000 euros, le Collège des notaires indique un montant approximatif de 590 euros. « Le coût pour les deux est habituellement de 1,5 % du passif hypothécaire « , résume Remojón. Du Collège des greffiers rappeler que l’utilisation finale de la propriété a un impact important sur le prix : « Si pour une résidence habituelle de 120.000 euros sont 216 euros hors TVA, pour un qui n’est pas sont 294 euros.

Gestoría. Il y a toujours la possibilité de s’adresser à une agence chargée de payer les impôts au Trésor et d’effectuer les formalités dans le registre. Mais, si dans le cas de la vente est facultative, quand il ya une hypothèque entre les deux, il est nécessaire d’effectuer les formalités par un professionnel. « La banque doit s’assurer que l’hypothèque est enregistrée comme il se doit, dit Remojón, et l’agence facture entre 100 et 200 euros par acte.

combien faut-il alors dépenser ?

« L’idée que dépenser 10% de la valeur de la maison n’est pas vrai. Cela dépend beaucoup de la propriété et de la communauté « , explique Ricardo Gulias, un intermédiaire financier indépendant. Par exemple, pour une propriété nouvellement construite de 120.000 euros, 12.000 euros de TVA sont payés, auxquels il faut ajouter la taxe sur les actes juridiques documentés (AJD) et les frais de notaire et d’enregistrement. Supposons que l’AJD soit de 1% (ce qui implique un déboursement de 1.200 euros) et que, entre le notaire et le greffe, le montant soit de 600 euros. Au total, le coût sera de 13 800 euros. Si la propriété est d’occasion et que nous appliquons la moyenne des droits de mutation en Espagne de 8%, nous finirons par payer 10.200 euros (notaire et registre inclus).

Si on prend une hypothèque, les choses changent. Nous estimons que pour l’évaluation nous demandons 400 euros et que nous avons demandé une hypothèque de 100.000 euros pour une maison de 120.000. Si la dette hypothécaire est de 150.000 euros (1,5 fois le montant de l’hypothèque), le droit de timbre – par exemple, 1% – ajoutera 1.500 euros supplémentaires. Entre notaire et registre, pour les deux actes, environ 800 euros, plus environ 400 d’agence. Au total : 3 100 euros.

Résultat : 13 300 pour une résidence secondaire et 16 900 pour une construction neuve, ce qui correspond à 15 % du prix de départ de la propriété et sans tenir compte des frais bancaires -habituellement, les entités exigent au moins le paiement de la commission d’ouverture, moins de 1 % de la valeur hypothécaire, mais demandent souvent à louer des produits supplémentaires, comme une assurance vie- « Et s’il existe un intermédiaire, il est de 2% supérieur à celui du prêt consenti. L’argent comptant est beaucoup moins cher, mais avec l’hypothèque, le coût monte en flèche « , conclut Gulias.